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• 发布时间：2024-07-22 12:30:52
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　　经过数轮博弈后ღღღღ，王健林在北京12月罕见暴雪来临前几天ღღღღ，保住了公开资本市场信用和万达商管继续上市的火种ღღღღ。

　　2023年底ღღღღ，珠海万达商管上市确定失败ღღღღ、对赌协议到期还有不到一个月ღღღღ，王健林需要做一个重大决定商业新闻ღღღღ，ღღღღ，来避免支付约300亿元股权回购款ღღღღ。

　　作为全球最大的商业地产运营商ღღღღ，珠海万达商管是唯一靠大量运营项目收租来维持运转的大型地产公司ღღღღ，在房地产下行周期ღღღღ，这种模式相比传统开发业务更为安全ღღღღ。

　　但过去三年ღღღღ，它始终有一个必须解除的束缚ღღღღ，即与投资者签署的对赌协议——如不能成功上市ღღღღ，大连万达商管需要向上市前的部分投资者支付约300亿元股权回购款ღღღღ。这个期限将在今年12月31日到期ღღღღ。

　　对王健林和万达商管来说ღღღღ，对赌失败的代价难以承受ღღღღ。为避免触发回购给本就紧张的现金流带来更大压力ღღღღ，引发违约危机ღღღღ，王健林必须拿出让投资者满意的方案ღღღღ。

　　要达成新的协议同样挑战重重ღღღღ。市场环境恶劣ღღღღ，资产估值大幅下修ღღღღ，投资人显然会争取更大利益ღღღღ。这也是一场心理战ღღღღ，“大不了爆雷”ღღღღ，投资人手里的资产ღღღღ、股权更不值钱ღღღღ。

　　王健林没有躺平ღღღღ。据公开信息ღღღღ，“双12”这一天ღღღღ，万达与投资者签下新协议ღღღღ。最大战投方太盟投资集团（PAG）（以下简称“太盟）将联合其他投资者ღღღღ，在原定对赌协议赎回期满时ღღღღ，经大连万达商管赎回后ღღღღ，对子公司珠海万达商管再投资ღღღღ。

　　为此付出的代价是ღღღღ，大连万达商管持有珠海万达商管的股权比例下降至40%ღღღღ，仍是单一最大股东ღღღღ，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资新利18体育娱乐在线网页版ღღღღ，总计持股60%ღღღღ。新协议达成前ღღღღ，大连万达商管的持股比例超过78%ღღღღ，投资者持股比例为21.17％ღღღღ。

　　虽然新协议让王健林失去珠海万达商管的绝对控制权ღღღღ，也失去了最大收益权ღღღღ，但仍然意义重大ღღღღ。保住了资本市场信心ღღღღ，今后融资恢复和继续冲击上市也会有希望ღღღღ。

　　过去6年龙之谷多玩论坛新利18体育娱乐在线网页版ღღღღ，万达多次出售资产自救ღღღღ、向轻资产运营转型ღღღღ，如今万达所剩的核心资产主要都在珠海万达商管ღღღღ，它经营着494个大型商业中心ღღღღ，但不持有这些物业中的任何一个ღღღღ。

　　在监管无限期暂停房地产开发企业再融资和IPO的背景下ღღღღ，“轻资产”是万达最有可能上市并获得较高估值的商业模式ღღღღ，珠海万达商管这个平台ღღღღ，承载了王健林最后的野心ღღღღ，传统的金融ღღღღ、房地产开发（重资产模式）ღღღღ、文旅等业务已经被剥离且边缘化ღღღღ。

　　王健林并不是首次经历危机ღღღღ。上一次是在2017年ღღღღ，“内保外贷”引爆资金链危机ღღღღ，他当机立断卖掉文旅城和酒店ღღღღ，回血637亿度过难关ღღღღ。

　　王健林展现出的果断和诚意ღღღღ，让以太盟为代表的境外投资者选择继续与万达继续同舟共济ღღღღ。除了足够的利益ღღღღ，也说明他们认可万达的商业管理能力ღღღღ，对国内商业地产运营的前景仍然看好ღღღღ。

　　但在行业下行大背景下ღღღღ，房企的估值和市值不可避免地会大幅缩水ღღღღ。这两年不少出险房企市值已跌去九成ღღღღ，龙头房企万科ღღღღ、保利市值跌幅也超过50%ღღღღ，珠海万达商管的估值同样在下跌ღღღღ。2021年ღღღღ，这家公司IPO前融资轮中的估值约为1800亿元ღღღღ。

　　新协议下ღღღღ，据投资者人透露新利18体育娱乐在线网页版ღღღღ，珠海万达商管估值约为1000亿元ღღღღ，距离2021年投后估值跌去近五成ღღღღ。当初入局的碧桂园也因自身债务危机选择退出ღღღღ，亏了1.6亿元ღღღღ。

　　对投资者来说ღღღღ，投资标的估值下跌也会有巨大压力ღღღღ。在拿到珠海万达商管六成股权后ღღღღ，投资人的想法也会发生变化ღღღღ，至少会加强对公司的监督管理ღღღღ。

　　太盟董事长单伟建被认为是这次王健林的“贵人”ღღღღ，但他过往的投资风格却是buy out（控制权收购）ღღღღ，对投资标的会深度介入ღღღღ，改造公司ღღღღ，然后提高估值或成功上市后退出ღღღღ。

　　如今新协议对外部投资者更有利ღღღღ，他们拥有更多主导权ღღღღ，珠海万达也将进入一个新阶段ღღღღ。等再上市时ღღღღ，万达或许已不再是王健林的万达ღღღღ。

　　今年10月底ღღღღ，万达开始尝试与投资者进行商讨龙之谷多玩论坛ღღღღ。王健林做了两手准备ღღღღ，一边继续冲击不太可能完成的上市ღღღღ，另一边将重心放在与投资者沟通上ღღღღ。

　　半个月后ღღღღ，眼看上市无望ღღღღ，万达向投资者提出了一份在四年内分期支付300亿元股权回购款和相应利息的方案ღღღღ。条件是ღღღღ，万达向投资者再提供20%的珠海万达商管股权作为抵押ღღღღ。

　　但投资者对上述方案并不买账ღღღღ，且冷淡态度ღღღღ，这令万达压力倍增——必须在付款期限仅剩一个多月时间内拿出更丰厚的条件ღღღღ。

　　万达的最终目的ღღღღ，即便是多付出一些条件ღღღღ，也要再度叩响投资人的大门ღღღღ，让他们同意推迟珠海万达商管的上市计划ღღღღ。

　　如果推迟上市的协议不能达成ღღღღ，万达将陷入更大的流动性危机ღღღღ，也会导致公开信用市场违约ღღღღ，以后再想上市可能性微乎其微ღღღღ。

　　不少投资者尤其是境外投资者不买账的理由也很充分ღღღღ。最近两年ღღღღ，他们已经屡次被出险房企“教育”过ღღღღ。在多家民营房企的美元债展期谈判中ღღღღ，境外债权人大多只能被动接受展期方案ღღღღ。

　　今年下半年以来的楼市和消费恢复持续性不及预期ღღღღ，资本市场对地产股信心不足ღღღღ，时间紧迫下ღღღღ，万达和投资者们都要尽快抉择ღღღღ。

　　投资者当然希望尽可能争取最大权益ღღღღ，“吹哨人”是亚太区的私募股权类投资公司太盟投资集团 （PAG ）ღღღღ。

　　2021年7ღღღღ、8月间ღღღღ，珠海万达商管引入了阵容豪华的22家机构投资人ღღღღ，这些战投方总投资约380亿元人民币ღღღღ，境内投资人包括蚂蚁科技ღღღღ、腾讯ღღღღ、碧桂园ღღღღ、中信资本ღღღღ、华平投资ღღღღ、招商局资本等ღღღღ，境外投资者中有郑裕彤家族ღღღღ、太盟投资集团等ღღღღ。

　　太盟投资集团是当时最大的单一战投方ღღღღ，投了约28亿美元（约合180亿人民币）ღღღღ，持股比例达10%ღღღღ。

　　太盟投资集团（PAG）ღღღღ，成立于2002年ღღღღ，是一家专注于亚洲的私市股权投资公司ღღღღ，业务板块包括私市股权ღღღღ、不动产及信贷与市场的投资ღღღღ，管理着超过550亿美元的资产ღღღღ。

　　同样年近70岁的单伟建是太盟投资集团董事长ღღღღ，他在私募圈极为知名ღღღღ，有过华尔街投行经历ღღღღ，被业内成为“中国私募之王” 龙之谷多玩论坛ღღღღ。他曾代表TPG（前身为新桥投资）主导收购深圳发展银行ღღღღ，这是首例也是唯一一例外资收购国内全国性商业银行控制权ღღღღ。

　　他领导的太盟参投的国内企业涉及多个领域ღღღღ，其中腾讯音乐ღღღღ、乐信ღღღღ、奈雪的茶ღღღღ、优然牧业等均成功上市ღღღღ。但也有失手的时候ღღღღ，2017拿下珍爱网的控股权ღღღღ，后借壳重组失败ღღღღ。

　　接近万达人士告诉界面新闻ღღღღ，太盟和他代表的境外投资者是初步延期方案坚决的反对者ღღღღ，也是万达前期沟通最频繁的债权人主体ღღღღ。

　　上述知情人士称ღღღღ，以腾讯ღღღღ、阿里ღღღღ、中信资本等为代表的境内投资者ღღღღ，对国内房地产市场和金融政策环境有更直观的感受ღღღღ，愿意继续维护万达公开市场信誉ღღღღ，对延期的补偿条件接受度高ღღღღ。

　　推迟上市能保证投资者手上的珠海万达商管股权价值ღღღღ，公司一旦走向破产清算流程ღღღღ，对所有投资者人都不是最佳选项ღღღღ。

　　万达近期在一笔6亿美元债的展期谈判上ღღღღ，“恳请”债权人同意展期方案ღღღღ，展现了诚意ღღღღ，最终两周内谈妥ღღღღ。

　　“老板在最终方案上ღღღღ，拍板很坚决ღღღღ，做出了最大程度让利ღღღღ，超出了不少人预期ღღღღ，这也是能在差不多一个半月左右时间与战投方谈妥的重要因素ღღღღ。”一位万达内部人士称ღღღღ。

　　过去的这段时间ღღღღ，是万达和投资者们互相探底的过程ღღღღ，也是博弈最激烈的阶段ღღღღ，最终结果当下都能接受ღღღღ。

　　一直未能上市的原因ღღღღ，接近万达的人士告诉界面新闻ღღღღ，第一次递交招股书ღღღღ，有竞争对手举报万达商管内部运营有问题ღღღღ。今年初ღღღღ，又有前员工举报万达广场内部运营数据造假ღღღღ，商铺营收ღღღღ、出租率虚高等ღღღღ，随后引来证监会问询ღღღღ。

　　最近一次递交招股书ღღღღ，遇到金融系统整体改革新利18体育娱乐在线网页版ღღღღ、机构调整的大背景ღღღღ，证监会对涉房ღღღღ、涉外上市企业的审批更严格和谨慎ღღღღ。同时房地产整体市场下滑ღღღღ，让境外投资者对涉房企业的投资更谨慎ღღღღ。

　　据了解ღღღღ，王健林对万达高管层谈论过自己最难的时候ღღღღ，“从商几十年控股集团ღღღღ。ღღღღ，最大的困难是1990年代在大连9天9夜没睡觉ღღღღ，当年一个项目建好就能收到银行贷款ღღღღ，但临时联系不到银行行长ღღღღ，很焦急ღღღღ，一直等待回复ღღღღ，最后被公司同事抬回家休息ღღღღ。”

　　此后王健林很少在众人面前显露出恐惧和焦虑的情绪ღღღღ，这一次也不例外ღღღღ。眼前这次谈判ღღღღ，在他看来ღღღღ，并非是从商以来最难时刻ღღღღ。

　　“他心力非常强ღღღღ，不屈不挠ღღღღ，相比其他老板和企业家ღღღღ，要勤奋很多ღღღღ，这么多年他每天都是早上七点开始工作ღღღღ。用投资人的话说回馈社会ღღღღ，他比CEO每天还多工作两个小时ღღღღ。”

　　2017年果断卖掉13个万达文旅城和76家星级酒店ღღღღ，回笼了637亿元资金ღღღღ。如今在全国各地的商业项目ღღღღ，让万达稳坐最强“收租公”ღღღღ。

　　从太盟这类投资者的角度考虑ღღღღ，中国的商业地产龙头ღღღღ、每年有可观的稳定营收和利润ღღღღ，在当前市场环境下ღღღღ，继续投资也能接受ღღღღ。

　　珠海万达商管在国内商业地产领域是绝对的龙头ღღღღ，今年上半年营收和租金收入均排名第一ღღღღ。它的租金收入和营收分别是231.1亿元和254.52亿元ღღღღ，排名第二的是央企华润万象生活ღღღღ，租金收入为105亿元ღღღღ，不到万达的一半ღღღღ，营收为67.93亿元ღღღღ，与万达的差距更大ღღღღ。

　　在商业模式上ღღღღ，万达商管已完成了从传统的重资产开发向轻资产运营的转型ღღღღ，这是王健林最看重ღღღღ，也最有信心的能力ღღღღ。

　　截至今年11月ღღღღ，珠海万达商管运营管理着494个大型商业中心新利体育APPღღღღ，ღღღღ，其中290个为大连万达旗下商业中心ღღღღ，204个为第三方轻资产商业中心ღღღღ。

　　万达前几年转型调头后ღღღღ，在自持广场方面的资本支出较小ღღღღ，重点放在轻资产业务拓展上ღღღღ，新增项目多为轻资产代管ღღღღ、代运营模式ღღღღ。

　　有代表性的是2022年万达接过北京蓝色港湾项目的运营管理权ღღღღ，对商场定位ღღღღ、业态重新调整后ღღღღ，客流量有明显提升ღღღღ。现在新利18体育娱乐在线网页版ღღღღ，这里已经是年轻人打卡地标ღღღღ。

　　在一些省会和广袤的三四线城市ღღღღ，王健林和他的商业模式依然受到地方政府欢迎ღღღღ，而万达广场也能代表这些城市最基础的就业和经济活力ღღღღ。

　　在境内外融资渠道依然不畅的背景下ღღღღ，万达只能靠资产出售来回血ღღღღ。今年四次卖掉万达电影股权ღღღღ，总计回笼资金接近90亿元龙之谷多玩论坛ღღღღ。

　　他曾在公司年会上说ღღღღ，“万达商业是万达的核心企业ღღღღ，我什么企业都可以放ღღღღ，这个不能放ღღღღ，什么都能丢ღღღღ，这个不能丢ღღღღ。

　　但今年他的态度也变了ღღღღ。一位投行人士对界面新闻表示ღღღღ，年中时ღღღღ，万达就通过投行在卖多个万达广场了ღღღღ，接触买家主要以险资为主ღღღღ。

　　成功卖掉的万达广场至少有5个ღღღღ，包括广西北海合浦万达广场ღღღღ、上海周浦万达广场等ღღღღ，主要接盘方为大家人寿保险ღღღღ。

　　万达今年摆上货架的资产还有第三方支付牌照快钱公司ღღღღ，估值约10亿元ღღღღ，另外还有盈方体育传媒公司ღღღღ。

　　万达商管公布的数据显示ღღღღ，截至11月23日ღღღღ，今年已偿还超180亿元公开债务ღღღღ，目前境内债券余额已减至约69亿元ღღღღ，其中明年需偿还48亿元ღღღღ。

　　境外债方面ღღღღ，万达商管明年要分四期偿还已通过展期的6亿美元债ღღღღ，2025及2026年分别各有一笔4亿美元债到期ღღღღ。

　　这只是公开市场层面的债务ღღღღ，万达商管今年8月底披露的中期报告显示ღღღღ，其合并口径有息负债总额达到1412.83亿元ღღღღ，其中一年内到期的有息负债为292.57亿元ღღღღ。

　　现金流也在急剧下降龙之谷多玩论坛ღღღღ。截至2023上半年末ღღღღ，万达商管现金及现金等价物余额为146.92亿元ღღღღ，同比大幅减少53.44%ღღღღ。

　　万达商管当时就对债务压力作出了直接预警ღღღღ：不仅有息负债存量较大ღღღღ，一年内到期规模较高ღღღღ，公司仍存在一定债务压力ღღღღ。同时公开市场再融资渠道暂未恢复ღღღღ、珠海万达商管上市进展不及预期ღღღღ，公开市场再融资难度提升ღღღღ。

　　巅峰时刻时ღღღღ，王健林带领的万达集团所向披靡ღღღღ，业务板块横跨地产开发ღღღღ、文化ღღღღ、影视ღღღღ、旅游ღღღღ、体育ღღღღ、金融等多个领域ღღღღ。

　　对内ღღღღ，攻城略池ღღღღ，开发大型文旅城ღღღღ；对外ღღღღ，在洛杉矶ღღღღ、芝加哥ღღღღ、伦敦ღღღღ、澳大利亚等海外买下多处资产ღღღღ，收购美国AMCღღღღ、传奇影业等公司ღღღღ，叫板迪士尼ღღღღ。打造了总资产达6340亿元的商业航母ღღღღ，曾连续在2016和2017年进入世界500强ღღღღ，一时风头无两ღღღღ。

　　但这之后ღღღღ，就是一系列“卖卖卖”ღღღღ。如今万达集团旗下最值钱的资产板块只剩下了商业地产运营的万达商管ღღღღ。其他文旅集团和投资集团业务繁多ღღღღ，但没多少核心资产ღღღღ。

　　资产规模相对庞大的地产开发业务ღღღღ，在2015年王健林提出去地产化后ღღღღ，只剩下一些万达广场周边配套的存量住宅ღღღღ。并且在目前住宅市场萎靡的背景下ღღღღ，这些位于三四线城市的项目去化堪忧ღღღღ。

　　万达曾是最早一批迈入千亿阵营的房企ღღღღ，开发体量一度高于恒大ღღღღ、碧桂园和融创ღღღღ，但这两年行业急转直下后ღღღღ，曾经的行业龙头“恒碧融”都陷入债务危机ღღღღ。

　　在当下普遍面临信用危机的时代ღღღღ，房企和老板们需要有果断自救的态度和可供变现的家底 ღღღღ，甩卖资产ღღღღ、让渡控股权ღღღღ，都是他们走出寒冬要付出的代价ღღღღ。

　　与太盟等投资者达成新协议后ღღღღ，王健林可以暂时松一口气ღღღღ。接下来ღღღღ，他还需要带领不断瘦身的万达继续前行ღღღღ。

　　年近七旬的王健林是目前为数不多仍坚持在一线的初代企业家ღღღღ，但他的脸庞已日渐衰老ღღღღ、清瘦ღღღღ，属于他的时代终究是过去了ღღღღ。